Nájemní byty
Úvěrový program na výstavbu nájemních bytů a domů či na přestavbu budov pro vymezenou skupinu obyvatel (senioři 65+, zdravotně či příjmově vymezené osoby), zletilé osoby do 30 let a osoby, jejichž obydlí zničila živelní pohroma
Výhody programu:
- výše úvěru až 90 % rozhodných výdajů;
- výše úrokové sazby rovná výši sazby EU snížené o nevyčerpaný limit de minimis, nesmí být však nižší než 0,5 % p.a.;
- SFPI přijímá žádosti do programu kontinuálně;
- program platí pro celé území České republiky;
- mimořádné splátky a předčasné splacení úvěru je bez poplatků;
- správa a vedení úvěru je bez poplatků,
- zdarma je i odborná pomoc a konzultace s pracovníky SFPI.
Program se řídí nařízením vlády 2/2021 Sb.
Úvěr lze využít na:
- novostavbu bytů, kterou vznikne bytový dům s nájemními byty;
- stavební úpravy, kterými vznikne nájemní byt z prostor doposud určených k jiným účelům než k bydlení (netýká se stavebních úprav v rodinném domě);
- nástavbu či přístavbu, čímž vznikne nájemní byt (neplatí pro rodinné domy);
- stavební úpravy, kterými vzniknou nájemní byty způsobilé k bydlení v bytovém domě, kde dosud žádný byt způsobilý k bydlení nebyl;
- stavební úpravy stávajícího nájemního bytu, jehož rozdělením vznikne alespoň 1 další nájemní byt způsobilý k bydlení.
Výše úvěru:
- až do 90 % rozhodných výdajů, maximální výše úvěru je 100 mil. Kč;
- rozhodné výdaje mohou zahrnovat i část pořizovací ceny pozemku, nesmí však překročit 10 % výdajů rozhodných pro určení výše úvěru;
- úvěr se splácí pravidelnými měsíčními splátkami.
Úroková sazba:
- výše úrokové sazby rovná výši sazby EU snížené o nevyčerpaný limit de minimis, nesmí být však nižší než 0,5 % p.a.;
Splatnost úvěru:
- nejméně 10 a nejvíce 30 let ode dne dokončení výstavby.
Podmínky pro poskytnutí úvěru:
- minimální podlahová plocha nájemního bytu 25 m2, maximální 90 m2;
- z každých započatých 5 bytů musí být jeden upravitelný;
- výstavba musí probíhat mimo záplavová území;
- byty nelze užít k jinému účelu než k nájemnímu bydlení;
- výstavba musí být dokončena a schopna užívání nejdéle do 5 let od uzavření úvěrové smlouvy,
- v průběhu výstavby lze rozestavěné byty převést na jinou osobu, ovšem pouze se souhlasem Fondu.
Podmínky uzavírání nájemní smlouvy:
- o podmínkách podrobně v § 5 NV
- v případě, že jsou uspokojeni všichni zájemci z cílové skupiny, může být nájemní smlouva uzavřena s jakoukoli fyzickou osobou, nejdéle však na 1 rok.
Podání žádosti:
Žádosti o úvěr lze podat na pracoviště Státního fondu podpory investic v Praze (Vinohradská 1896/46, 120 00 Praha 2) a to osobně, poštou, nebo datovou schránkou (wikaiz5).
Žádost včetně požadovaných příloh zašlete na adresu vámi zvoleného pracoviště Státního fondu podpory investic, obálku označte Nájemní byty. Žádosti lze rovněž podat přes datovou schránku žadatele. Žádost musí stejně jako v případě osobního nebo poštovního podání obsahovat povinné přílohy. Dokumenty, u kterých SFPI požaduje notářské ověření nebo originál, musí projít autorizovanou konverzí. Stejně jako se u poštovních nebo osobních podání považuje za datum podání doručení žádosti do SFPI, u datových zpráv se za doručení považuje termín doručení do datové schránky adresáta.
Případné otázky zasílejte na komunikace@sfpi.cz.
Podrobné podmínky naleznete v textu nařízení vlády č. 2/2021 Sb. Fond není oprávněn podmínky měnit, ani z nich udělovat výjimky.
Kdo může žádat:
Obce, právnické a fyzické osoby, v jejichž výlučném vlastnictví je pozemek, na němž bude stavba provedena, nebo v jejichž výlučném vlastnictví je budova či byt, kde bude provedena výstavba nebo stavební úpravy.
Osobní údaje žadatelů Fond zpracovává v souladu s Nařízením Evropského parlamentu a Rady (EU) 2016/679 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů („GDPR“) a podle Informačního memoranda o zpracování osobních údajů dle článku 13 a 14 GDPR. Jeho úplné znění naleznete zde.
Postup a proces žádosti:
Žádosti lze podávat osobně či poštou na pracoviště SFPI v Praze (Vinohradská 1896/46, 120 00 Praha 2), případně prostřednictvím datové schránky (wikaiz5).
Řízení o poskytnutí úvěru:
Po podání úplné žádosti provede SFPI kontrolu správnosti všech údajů a náležitostí žádosti, zda jsou v souladu s NV č. 2/2021 Sb., v platném znění, v případě potřeby bude žadatel vyzván k doplnění informací, a to nejdéle ve lhůtě 30 dnů.
Vyhodnocení žádosti zahrnuje stanovení žadatelovy bonity a úvěrových rizik, navržení výše úvěru, délky splatnosti a výše úrokové sazby. Na hodnocení se podílí i externí hodnotitel a nezávislá komise odborníků, celý proces trvá přibližně 2 měsíce. Pokud podanou žádost hodnotící komise doporučí k poskytnutí úvěru a bude vedením Fondu schválen příslib úvěru, bude žadatel informován o podmínkách poskytnutí úvěru a současně vyzván k doložení dalších dokladů – na základě této výzvy pak Fondu doručí Povinné přílohy žádosti o poskytnutí úvěru – II. část.
Na doložení všech požadovaných dokladů bude žadateli poskytnuta lhůtu 6 měsíců. V případě včasného doručení požadovaných dokladů věcně i formálně správných, a pokud budou v programu k dispozici finanční prostředky, bude žadateli zaslána k podpisu úvěrová smlouva.
Čerpání úvěru:
Čerpání úvěru musí být zahájeno do 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti úvěrové smlouvy a ukončeno nejpozději do 3 let ode dne uzavření úvěrové smlouvy.
Čerpání úvěru je možné pouze do dne ukončení výstavby – faktury jsou tedy propláceny pouze v případě, pokud jsou Fondu doručeny spolu se žádostí o čerpání, a to nejpozději do 30 dnů ode dne nabytí účinnosti dokladu prokazujícího schopnost užívání stavby, a datum zdanitelného plnění nesmí být pozdější než datum kolaudace.
Fond hradí pouze rozhodné výdaje doložené daňovými doklady včetně soupisu provedených prací a položkového rozpočtu aktuálně čerpaných prací, případně jiných účetních dokladů prokazujících účel použití úvěru. Výše uvedené musí být schválené technickým dozorem a doručené Fondu spolu se žádostí o čerpání.
Pro čerpání úvěru je potřeba založit čerpací účet, který bude výhradně používán k bezhotovostní úhradě celkových rozhodných výdajů, tj. k převodu finančních prostředků na účet dodavatelů a plateb DPH.
Vždy jednou v měsíci, nejpozději 20 dní před požadovaným datem čerpání, je Fondu potřeba zaslat Žádost o čerpání úvěru, která bude obsahovat i následující:
- seznam všech výdajů hrazených z úvěru, jejichž proplacení za uplynulé období je požadováno,
- přílohou seznamu celkových rozhodných výdajů musejí být kopie všech dokladů,
- částka k úhradě musí respektovat stanovené procentní limity úvěru uvedené v úvěrové smlouvě.
Žádost o čerpání úvěru spolu s potřebnými dokumenty lze zaslat písemně nebo prostřednictvím datové schránky. Eventuální požadavek dřívějšího proplacení faktur Fond akceptuje, ale nemůže dodržení dřívějšího termínu garantovat.
Výdaje nekryté úvěrem je nutné hradit z vlastních zdrojů žadatele, vždy však ve stejných termínech jako úhrady prováděné z prostředků úvěru – tento způsob úhrady zajistí podílové spolufinancování ve stejném čase.
Seznam rozhodných výdajů je uveden v příloze žádosti Členění výdajů.
Splácení úvěru:
Probíhá v pravidelných měsíčních splátkách zahrnujících splátku jistiny a úroku.
Úvěr je splatný nejméně 10 a nejvíce 30 let ode dne dokončení výstavby.
Na žádost příjemce může Fond dobu splatnosti upravit.
Od smlouvy o poskytnutí úvěru může Fond odstoupit – podrobněji viz §11, bod 5-7 nařízení vlády.
Způsoby ručení za úvěr:
Zástava úvěrované nemovitosti včetně pozemku, vinkulace pojistného plnění, blankosměnka vystavená žadatelem a avalovaná statutárním orgánem. Požadovaná forma zajištění odpovídá vyhodnocení úvěrových rizik, bonitě klienta, výši a délce splatnosti úvěru.
Doporučujeme zájemcům, aby se podrobně seznámili s podmínkami programu – na co lze úvěr čerpat –, a také s podmínkami Žádosti i s dokumenty, které jsou potřebné pro schválení úvěru.
Případné otázky zasílejte na komunikace@sfpi.cz.
Další dokumenty
Dokumenty k programu, který byl poskytován na základě nařízení vlády č. 284/2011 Sb., naleznete v sekci Archivované programy.
Jaké jsou nejčastější nedostatky v rozpočtu?
- Rozpočtové náklady jsou stanoveny formou položek za celek (kpl – kompletní dodávku) – tyto náklady pak není možno objektivně prověřit.
- Jednotkové ceny uváděné v rozpočtu jsou vyšší než cenová úroveň směrných cen ÚRS daného roku.
- Rozpočet se neshoduje s dodanou projektovou dokumentací – neobsahuje všechny položky (například neodpovídá počet oken, dveří, zařizovacích předmětů, objemové množství materiálu).
- Chybějící položky v rozpočtu (například není uvedena dodávka materiálu, přičemž cena za montáž je započítána).
- V rozpočtu nejsou uvedeny jednotkové ceny pro celé objekty (například přípojka plynu, která je uvedena v souhrnné technické zprávě).
- Jednotkové ceny materiálů odpovídají vyšším standardům než je akceptovatelné (například obklady, dlažby, zařizovací předměty).
- Položky za práce nebo materiál jsou uvedeny v rozpočtu pod jiným označením – použité číslo položky neodpovídá uvedené jednotkové ceně.
- Na krycím listu rozpočtu jsou uvedeny ostatní náklady, které nejsou blíže specifikovány.
- Dodávka a montáž se nekryje – neodpovídá uvedenému množství.
Jaké jsou nejčastější nedostatky v projektové dokumentaci?
- Bezbariérový přístup do objektu není v souladu s požadavky vyhlášky č. 398/2009 Sb., o obecných technických požadavcích zabezpečujících bezbariérové užívání staveb, dle přílohy č. 3, bodu 2 bezbariérové rampy.
- V komunikačním prostoru k bezbariérovým bytům není respektován dostatečný manipulační prostor pro manévrování s vozíkem (dle přílohy č. 1, bodu 1.1.4, vyhlášky č.398/2009 Sb.).
- Vstup do objektu musí mít šířku nejméně 1250 mm, hlavní křídlo dvoukřídlových dveří musí umožnit otevření nejméně 900 mm dle požadavků bodu 1.1.3, přílohy č. 3, vyhlášky č. 398/2009 Sb. a zároveň hlavní domovní komunikace musí umožňovat přepravu předmětů rozměrů 1950 x 1950 x 800 mm dle § 15, odst. 1, vyhlášky č. 268/2009 Sb.
- V koupelnách upravitelných bytů chybí vedle sprchového prostoru volné místo pro odložení vozíku dle požadavků přílohy č. 3, bodu 5.1.12.
- Dle požadavků ČSN 73 4301 Obytné budovy, článku 5.4.2.1 musí mít každý bytový dům stanovené domovní vybavení, resp. pro upravitelné byty je nutné zajistit místnosti pro uskladnění předmětů, pokud nejsou součástí bytu.
- Nutno dle bodu 8.1.3, přílohy č. 3 předmětné vyhlášky zabezpečit v bytě pro více než jednoho uživatele dostatek prostoru pro pohyb dvou vozíků současně – zejména ve vztahu navržených ložnic a možnosti přístupu osob na vozíku k posteli z obou stran. Dále musí vyhovět manipulačnímu prostoru při otáčení se vozíku o 90° nejméně 1200 x 1500 mm dle přílohy č. 1, bodu 1.1.4.
- Prostor pro umístění záchodové mísy nesmí být přímo přístupný z obytných místností ani z prostoru pro vaření, pro stolování, pro uskladnění potravin nebo z prostoru, který plní některé funkce obytných místností (nutné řešit uzavíratelnou předsíňkou).
- Dveře upravitelných bytů je nutné otevírat dovnitř bytu.
- Respektovat u upravitelných bytů požadavky vyhlášky č. 398/2009 Sb., přílohy č. 3, bodu 8.1.1. s tím, že nejmenší plochy obytných místností a kuchyní musí splnit příslušné normové hodnoty stanovené v ČSN 73 4301 Obytné budovy. Dle tabulky 1 předmětné normy je nutné u ložnic s 1 lůžkem zabezpečit min. podlahovou plochu 12 m2 (se 2 lůžky 17 m2) a u obytných kuchyní s 1 lůžkem, nahrazující obývací pokoj, zabezpečit min. podlahovou plochu 24 m2.
- Nutné dodržet rozměrové parametry výtahu – je nutné splnění požadavků vyhlášky č. 398/2009 Sb., přílohy č. 1, bodu 3, přičemž nejmenší rozměr klece výtahu musí být 1100 x 1400 mm s šířkou vstupu nejméně 900 mm.
- Komunikační prostory před sklepními boxy náležící k upravitelným bytům nevyhovují požadavku vyhlášky č. 398/2009 Sb., přílohy č. 1, bodu 1.1.4, na minimální manipulační prostor pro otáčení vozíku alespoň 1200 x 1500 mm.
- Výška schodišťového stupně nevyhovuje požadavkům vyhlášky č. 398/2009 Sb. Dle podmínek přílohy č. 1, bodu 2.1.1., nesmí být výška větší než 160 mm.
Musí se nájemníci vzdát vlastnictví družstevního podílu?
Se členem bytového družstva, který má právo nájmu k družstevnímu bytu, nemůže být uzavřena nájemní smlouva k bytu, jehož výstavba je podpořena podle nařízení vlády.
Musí se hlásit nový majitel domu, pokud se jedná o charitativní či prospěšnou společnost?
Změna majitele je možná pouze v případě okolností zvláštního zřetele a vždy s předchozím souhlasem Fondu.
Je limitováno rozmezí velikosti bytu?
Pro poskytnutí úvěru je nutné dodržet podlahovou plochu bytu od 25 m² do 90 m². Projekt může obsahovat i byty s jinou velikostí, na ty se však nebude vztahovat výpočet výše úvěru.
Lze považovat dvojdomek za nájemní dům (pokud by v jednom bytě žil majitel a druhý byt by pronajímal)?
Nelze. Jedná se o rodinný dům, na který se podpora nevztahuje.
Může žádat spolek nájemníků, který by následně v bytech bydlel?
Ne, vlastníci nemohou být zároveň nájemníky. Neumožňuje to nařízení vlády.
Jak je to s podmínkou ISO u dodavatele stavby (vzhledem ke změně zákona o VZ)?
Podmínky uvedené v nařízení vlády platí pro všechny žadatele bez rozdílu. To znamená, že i žadatel o úvěr, který je povinen provádět výběr dodavatele dle podmínek zadávání veřejné zakázky, musí tuto podmínku dodržet.
Může žádat nově založená společnost bez historie?
Ano, nicméně tato skutečnost se odrazí v ratingu žadatele a v podmínkách úvěru (výše úrokové, zajištění, bonita).
Je možné převést vlastnické právo k nájemnímu bytu?
Je, ale pouze se souhlasem Fondu.
Mohu žádat o úvěr v průběhu realizace stavby?
Ano, po podpisu smlouvy budou propláceny rozhodné výdaje z neproplacených dodavatelských faktur.
Mohu rozložit stavbu na etapy – jak a kdy žádat o úvěr (co etapa, to nová žádost)?
Ano, ale každá etapa musí být samostatně funkční, tj. na každou etapu je nutná samostatná žádost a každá etapa má samostatnou kolaudaci.
Rozpočet – jak se posuzuje výše úvěru (náklady vysoutěžené nebo projektové)?
V první etapě žádosti jsou předloženy rozpočtové náklady. Smlouva o úvěru se uzavírá na základě vysoutěžené, respektive jinak uzavřené smlouvy o dílo, pokud žadatel o úvěr není zároveň zhotovitelem stavby. Při čerpání jsou dokládány náklady skutečné a úvěr je u každé žádosti o čerpání proplácen v takovém poměru k celkové výši faktury, aby byla dodržena maximální výše poměru úvěru k celkovým způsobilým nákladům, jak byla uvedena ve smlouvě o úvěru.
Nejsou problémem památkáři (třeba ve vztahu k průtahu stavby apod.)?
Podle nařízení vlády je podmínka dokončení stavby do 3 let od podpisu smlouvy. Tyto situace by měly být ošetřeny již při přípravě projektu.
Je možný souběh více podpor (dotace MMR, Zelená úsporám)?
Ano, při dodržení podmínky de minimis a také podle podmínek jiných programů. V této souvislosti upozorňujeme, že Fond vždy musí trvat na zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti výhradně pro Fond.
Jak se bude prokazovat čerpání, pokud staví přímo majitel?
Formou „vnitropodnikových dokladů – faktur“ včetně soupisu provedených prací ve formě položkového rozpočtu schváleného technickým dozorem stavebníka.
K žádosti se předkládá rozpočet do projektanta?
Ano. K žádosti se přikládá originál položkového rozpočtu potvrzený autorizovanou osobou pro pozemní stavby.
Jak se bude postupovat při předkládání dokladů a jejich kontrole při čerpání úvěru?
Bude doložen originál žádosti o čerpání a k němu v papírové nebo elektronické formě kopie potvrzené faktury a kopie soupisu provedených prací. Pracovník Fondu provede kontrolu vyplněných hodnot na žádosti o čerpání s hodnotami na fakturách a soupisech provedených prací.
Jaké budou sankce v případě pochybení nebo nesrovnalosti (kdo hodnotí úmysl či míru zavinění)?
Sankce jsou stanoveny ve smlouvě o úvěru a zároveň mohou být porušení rozpočtové kázně sankcionována finančním úřadem podle zákona č. 2018/2000 Sb., o rozpočtových pravidlech. Porušení je sankcionováno bez ohledu na to, zda se jednalo o úmyslné či neúmyslné pochybení.
Jak řešit vícepráce (jiné podloží, než prokázala sonda, apod. – stačí požádat o zvýšení úvěru, nebo je třeba podat novou žádost, nebo stačí pouze změnit stávající smlouvu? Kdo bude vícepráce posuzovat?
Vícepráce budou proplaceny pouze v případě, že se bude jednat o rozhodné výdaje a nebude překročena celková výše úvěru uvedená ve smlouvě o úvěru. Posuzovat tuto skutečnost bude technický dozor stavebníka. Ve vztahu k Fondu a k podmínkám úvěru však nemají vícepráce vliv, pokud se jedná o výdaje, které je možné hradit z úvěru a nepřevýší rámec úvěru.
Je výše nájemného limitována?
Výše nájemného se sjednává dohodou.